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一线楼市火热势头或延续 三四线城市难或支撑风险大
2016年09月14日 12:27 来源:金融时报 作者:杨洋 字号

内容摘要:在9月13日召开的北京秋季房展媒体说明会上,北京房展组委会秘书长郑向东对本报记者表示,北上广等一线城市的高房价趋势仍将持续。

关键词:三四线城市;风险;楼市;势头;房价

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  在9月13日召开的北京秋季房展媒体说明会上,北京房展组委会秘书长郑向东对本报记者表示,北上广等一线城市的高房价趋势仍将持续。

  数据显示,8月百城平均房价12270元/平方米,环比上涨达到2.17%,同比上涨13.75%。采访中,一位北京购房者向记者抱怨,在近两个月看房过程中不断遭遇房东“坐地起价”,提价最多的一次竟达到50万元。

  “还会涨到多少”这或许已经成为很多购房者眼下最为关心的问题。

  有人推测,在北京地区房屋单价将突破15万元。“目前一线城市房地产市场仍是需求大于供给,房价会回调,但空间不大。”郑向东认为。

  素有“楼市风向标”之称的北京秋季房展会将于9月22日在北京展览馆举行,记者在第一时间了解到部分参展楼盘项目情况。

  此次北京地区参展楼盘项目不足20个,且多以别墅等高端住宅为主,平均每套价格在650-950万元之间,即便是普通住宅有的也超过6万元/平方米。记者对比发现,与以往相比,在北京地区,房企推出的优惠力度也十分有限。

  “房企不愁卖”,多位业内人士说。就在近期北京某别墅项目开盘,开盘当天便迎来上万购房者。一些购房者还透露,买房还要凭关系。9月是房地产市场传统的销售旺季,不过,目前这一“传统”正被打破。“从6月开始,销售便不断升温。”郑向东解释,“此前房地产开发商有回款压力,因此会在9月加大推盘和促销力度,现在这种压力较小。”

  除高端楼盘外,一些公寓项目也在此次房展会被推出。有研究机构统计,截至8月17日,北京商住公寓共成交42030套,超出过去两年的总和。郑向东表示,总价低、购房资格要求宽松,使得商住房可满足一部分购房者的购房需求,填补一定的市场空白。不过,从商住房贷款的角度来看,银行首付比例一直较高。部分银行甚至推出首付不低于7成的规定,这也在很大程度上抑制了市场的投机投资性需求。

  在近两年的北京房展会中,均有较多的海南楼盘项目参展。记者简单对比发现,目前该地区房价出现上涨趋势。郑向东也证实,以三亚为例,1-8月三亚新建商品房网签均价在1.8万元左右,确实比之前略有上升。

  另外,据统计,北京购房客户占三亚购房总数已超过10%。

  从地区看,除海南、山东、河北、天津外,此次北京秋季房展会上,江苏淮安楼盘也加入进京“抢客”行列。

  “此轮房价上涨,风险最大的或许就在三四线城市。”有业内人士表示,“现有需求可能无法支撑房价的上涨。”

  从外部政策环境来看,部分地区房地产调控政策继续加码,以控制过快上涨的房价。记者梳理后发现,如继苏州对二套房重启限购政策后,厦门也开始跟进。可以预计,厦门不会是最后一个采取限购措施的城市。有业内人士认为,“未来房价上涨速度较快的城市,都有可能会出台升级加码的调控政策。”

  9月6日,住建部曾表示将完善房地产宏观调控。发布的政策内容透露,根据房地产市场分化的实际,坚持分类调控,因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进,使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。同时,建立全国房地产库存和交易监测平台,形成常态化房地产市场监测机制。

  那么北京房地产政策是否将有所调整呢?“可能性不大。”郑向东认为,现有调控措施较为完善,并发挥了作用,出台新措施几率较小。

  去库存被列为2016年五大重点任务之一,从目前看,商业银行积极响应,增加个人住房贷款额度配置。数据显示,建设银行上半年新增个人住房按揭贷款4078亿元,较去年末增长14.7%,新增房贷占新增个贷比例为97%。除建行外,其他一些银行同样表示看好个人按揭贷款业务。记者调查发现,目前在北京地区,首套房房贷利率优惠幅度较大,部分银行可给出85折或88折的优惠力度。

  对此,一位银行人士表示,这与银行在某一地区的资金充裕程度直接相关。这不仅关系到贷款利率,还决定了放贷速度。采访中,多数业内人士认为,房贷利率将维持稳定,而为进一步控制风险,首付比例或有所提高。同时,即便是同一家银行,在不同城市所执行的房贷政策也会有所差别。

  房地产开发贷依然是各家银行限制的对象。有研究机构统计,今年上半年,全国开发商到位资金结构中,银行贷款仅占25%,自筹资金占比达到63%。考虑到多数银行对房地产开发企业采取“名单制”管理,贷款多集中于“龙头”房企,因此出现风险的可能性较小。

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